购买多年的回迁房，出卖人索要面积差价款怎么办？

　　一、基本案情

　　2010年，王某因房屋拆迁，在聊城某小区获得产权调换房屋一套，《房屋拆迁产权调换协议》载明建筑面积90平方米（产权调换房屋建筑面积最终以产权登记面积为准，误差处理按照《商品房销售管理办法》解决）。

　　2016年，王某将上述房屋出售给高某。双方签订了《房屋买卖合同》，约定房屋建筑面积90平方米，储藏室7平方米，房屋、附属物总价款为38.4万元；高某付清房款后，房屋备案名字暂为王某，待办理完房产证后王某配合高某办理更名。合同签订后，王某将《房屋拆迁产权调换协议》及房屋钥匙交付高某，由高某居住至今。

　　2022年，案涉房屋具备办证条件，实际测量建筑面积为98平方米，高某向开发商补交了面积差价款8416.26元，并交纳了房屋契税款1356.62元；王某与开发商签订安置房结算移交协议书后办理了不动产权登记。

　　后王某拒绝配合高某办理房屋过户登记，高某诉至法院，要求确认案涉房屋归其所有、王某协助其办理不动产权属转移登记并向其承担违约金。王某向法院提出反诉，要求高某补偿房屋差价80000元。

　　二、裁判结果

　　一审法院经审理认为，双方在房屋买卖合同中对于超出的面积如何处理并无特别约定，基于公平及等价有偿的原则，高某应当按照签订房屋买卖合同时的单价向王某补足超出面积部分对应的价款。故判决高某向王某支付房屋面积差价24360.42元，王某协助将案涉房屋过户至高某名下。

　　高某不服一审判决，提起上诉。

　　二审法院认为，王某与开发商签订房屋拆迁产权调换协议时，对于协议上记载的面积（90平方米）与后来办理产权登记的面积可能不一致是清楚的；而2016年王某与高某签订的房屋买卖合同，对可能产生的面积差如何解决并未约定。在未约定的情况下，应结合双方签订合同的实际履行情况、合同文义表述等因素，遵循科学的合同解释规则，从有利于实现合同目的的角度，选择符合当事人真实意愿的表示进行解释。本案中，双方合同中约定了该套房屋的总价，尽管括号中有面积约定，但结合产权调换协议，出卖方应当知晓将来实测房屋面积可能与约定不一致，却在案涉房屋买卖合同中未予约定，且该房屋买卖协议已经履行多年，应认定双方真实意思表示是按套买卖，更有利于维护合同的稳定性。故高某无需就案涉房屋增加的面积再行支付价款。

　　综上，二审对一审结果予以改判，判决王某协助将案涉房屋过户至高某名下，驳回王某要求支付面积差价款的反诉请求。

　　三、法官说法

　　二手房屋买卖，尤其是回迁房买卖，因为房屋性质及其他原因，可能存在几年或长期无法下发房本的情形。尽管正常的房屋买卖行为受法律保护，但如果长年没有房本，不能及时办理房屋过户手续，存在较大的后续交易风险，对买方的各种权益带来不良影响。

　　本案系买方已经购买并居住案涉房屋多年，可是到了办证的关键时刻，卖方反悔索要差价，并以各种理由拒绝过户。本案的焦点问题是，案涉房屋是按套还是按面积出售。法院最终认定，出卖方在出售房屋时应当知晓将来实测房屋面积可能与约定不一致，却在房屋买卖合同中未予约定，而该房屋买卖协议已经履行多年，应当认定该房屋系按套购买，买方无需另行向出卖方补差，而出卖方则有协助买方办理房屋过户手续的法律义务。

　　在房屋交易过程中，如果发生了上述争议，买方可以拿起法律武器维护自己的合法权益；出卖方亦应坚持诚信原则，及时履行义务，出尔反尔、坐地起价，最终无法得到法律的支持。同时，在买卖回迁房时，也呼吁市场交易者尽量慎重选择，合理规避交易风险。

　　一是在签订回迁房买卖合同前，注意查看土地性质是否允许买卖，房屋是否已经取得权证。对于在集体土地上建筑的回迁安置房，不能任意买卖。对于已经办理房产证的回迁房，可以通过正常的二手房屋交易流程过户更名，交易风险相对较低。

　　二是签订回迁房买卖合同时，要尽谨慎注意义务，对可能发生争议的事项尽可能约定清楚详实。在签订回迁房买卖合同时，一定要认真核实回迁协议和身份证明，尤其注意实际面积与协议面积出现差异时如何处理，房屋契税由谁承担，约定好房屋过户和交房的时间，买方可以留取尾款，并约定相应的违约责任，严防“一房数卖”。

　　文字： 周婧

       编辑：李明玉

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